กรมธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ครอบคลุมกว่า 37 ล้านแปลงทั่วประเทศ สำหรับรอบบัญชีปี 2570–2573 โดยคาดว่าราคาจะปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยไม่น้อยกว่า 15% และเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 เป็นต้นไป หลังราคาประเมินรอบปัจจุบันปี 2566–2569 จะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2569
นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า การจัดทำราคาประเมินครั้งนี้เป็นไปตามพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 เพื่อใช้เป็นฐานในการจัดเก็บภาษีอากร ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม รวมถึงการใช้ประโยชน์อื่นของภาครัฐ โดยคาดว่าจะประกาศราคาประเมินอย่างเป็นทางการภายในเดือนธันวาคมนี้
ปรับราคาให้ใกล้ตลาดจริง
อธิบดีกรมธนารักษ์ระบุว่า แนวทางการปรับราคาประเมินรอบใหม่ จะพยายามลดช่องว่างระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงในตลาด ซึ่งปัจจุบันยังต่ำกว่าตลาดประมาณ 30–40% โดยตั้งเป้าให้ราคาประเมินใหม่ห่างจากราคาตลาดไม่เกิน 15–20% เพื่อสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินในแต่ละพื้นที่
การประเมินจะอาศัยข้อมูลราคาตลาดย้อนหลังไม่เกิน 3 ปี ควบคู่กับการสำรวจสภาพพื้นที่จริง โดยคณะกรรมการประเมินราคาประจำจังหวัดเป็นผู้จัดทำข้อมูล และมีส่วนกลางทำหน้าที่เป็นพี่เลี้ยง ซึ่งผลลัพธ์อาจมีทั้งพื้นที่ที่ราคาปรับขึ้นและปรับลง ขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมและการพัฒนาของแต่ละแปลง
แนวโน้มราคาขึ้นเฉลี่ย 15%
สำหรับภาพรวมทั่วประเทศ คาดว่าราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จะปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 15% สูงกว่ารอบบัญชีปัจจุบันที่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8.93% โดยปัจจัยหลักในการพิจารณา ได้แก่ ระบบคมนาคม โครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของชุมชน ปริมาณการซื้อขาย และสภาพเศรษฐกิจในพื้นที่
อย่างไรก็ตาม บางพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วม หรือสถานการณ์ความไม่สงบตามแนวชายแดน ยังอยู่ระหว่างการพิจารณาว่าจะปรับราคาหรือไม่
4 ทำเลใจกลางเมืองทะลุวาละ 1 ล้าน
สำหรับพื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด ยังคงกระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะ 4 ถนนหลัก ได้แก่ ถนนสีลม ถนนเพลินจิต ถนนพระราม 1 และถนนวิทยุ ซึ่งราคาประเมินมีแนวโน้มทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจากเป็นทำเลศักยภาพสูงและมีข้อมูลราคาตลาดรองรับอย่างชัดเจน
ขณะที่พื้นที่ราคาประเมินต่ำสุดในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นบริเวณคลองโล่ง–ชายทะเล เขตบางขุนเทียน อยู่ที่ประมาณ 500 บาทต่อตารางวา ส่วนพื้นที่ที่มีราคาประเมินต่ำสุดของประเทศคือ อำเภออมก๋อย จังหวัดเชียงใหม่ อยู่ที่ 25 บาทต่อตารางวา ซึ่งการประเมินรอบใหม่คาดว่าจะมีการปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน
เปิดช่องปรับระหว่างรอบได้
นายอัครุตม์กล่าวเพิ่มเติมว่า แม้ราคาประเมินจะประกาศใช้แล้ว แต่ยังสามารถปรับเปลี่ยนระหว่างรอบได้ หากพื้นที่ใดมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเป้าหมายคือให้ราคาประเมินช่วยสนับสนุนการกระตุ้นเศรษฐกิจ ควบคู่กับการรักษาเสถียรภาพ ไม่ให้เกิดความผันผวนมากเกินไป
เอกชนห่วงภาระภาษี-ค่าโอน
ด้านนายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย มองว่า การปรับราคาประเมินเป็นไปตามกลไกปกติที่ต้องทำทุก 4 ปี แต่การปรับในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว อาจส่งผลกระทบต่อทั้งภาคธุรกิจและประชาชน
โดยเฉพาะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่เพิ่มขึ้น หากภาครัฐยังคงมาตรการลดค่าธรรมเนียมในอัตรา 0.01% ต่อไป จะช่วยบรรเทาผลกระทบได้ในระดับหนึ่ง
จับตาเจ้าของที่ดินเร่งปรับพอร์ต
นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า หากราคาประเมินที่ดินปรับขึ้นเฉลี่ย 15% ราคาซื้อขายจริงในตลาดจะขยับขึ้นมากกว่านั้น โดยในทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ราคาซื้อขายอาจขยับขึ้นสู่ระดับ 3–4 ล้านบาทต่อตารางวา
ขณะที่พื้นที่นอกเมืองและปริมณฑลอาจปรับขึ้น 4–5 เท่า เมืองหลักต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น 2–3 เท่า และที่ดินเกษตรกรรมอาจขยับขึ้น 5–10 เท่า อย่างไรก็ตาม ด้วยภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังซบเซา คาดว่าจะเห็นเจ้าของที่ดินบางส่วนเลือกขาย ปล่อยเช่า หรือปรับการใช้ประโยชน์เป็นเกษตรกรรม เพื่อให้เข้าเกณฑ์ภาษีที่ต่ำลง และลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาว
อ้างอิงข่าวต้นฉบับ:
ประชาชาติธุรกิจ – ประเมินใหม่ที่ดินปรับพรวด 15% ดีเดย์ปี’70 สีลม-เพลินจิตแพงสุด
https://www.prachachat.net/property/news-1956431[img]https://www.prachachat.net/wp-content/uploads/2026/01/1-2-2-728x485.jpg[/img]
กรมธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ครอบคลุมกว่า 37 ล้านแปลงทั่วประเทศ สำหรับรอบบัญชีปี 2570–2573 โดยคาดว่าราคาจะปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยไม่น้อยกว่า 15% และเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 เป็นต้นไป หลังราคาประเมินรอบปัจจุบันปี 2566–2569 จะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2569
นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า การจัดทำราคาประเมินครั้งนี้เป็นไปตามพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 เพื่อใช้เป็นฐานในการจัดเก็บภาษีอากร ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม รวมถึงการใช้ประโยชน์อื่นของภาครัฐ โดยคาดว่าจะประกาศราคาประเมินอย่างเป็นทางการภายในเดือนธันวาคมนี้
ปรับราคาให้ใกล้ตลาดจริง
อธิบดีกรมธนารักษ์ระบุว่า แนวทางการปรับราคาประเมินรอบใหม่ จะพยายามลดช่องว่างระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงในตลาด ซึ่งปัจจุบันยังต่ำกว่าตลาดประมาณ 30–40% โดยตั้งเป้าให้ราคาประเมินใหม่ห่างจากราคาตลาดไม่เกิน 15–20% เพื่อสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินในแต่ละพื้นที่
การประเมินจะอาศัยข้อมูลราคาตลาดย้อนหลังไม่เกิน 3 ปี ควบคู่กับการสำรวจสภาพพื้นที่จริง โดยคณะกรรมการประเมินราคาประจำจังหวัดเป็นผู้จัดทำข้อมูล และมีส่วนกลางทำหน้าที่เป็นพี่เลี้ยง ซึ่งผลลัพธ์อาจมีทั้งพื้นที่ที่ราคาปรับขึ้นและปรับลง ขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมและการพัฒนาของแต่ละแปลง
แนวโน้มราคาขึ้นเฉลี่ย 15%
สำหรับภาพรวมทั่วประเทศ คาดว่าราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จะปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 15% สูงกว่ารอบบัญชีปัจจุบันที่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8.93% โดยปัจจัยหลักในการพิจารณา ได้แก่ ระบบคมนาคม โครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของชุมชน ปริมาณการซื้อขาย และสภาพเศรษฐกิจในพื้นที่
อย่างไรก็ตาม บางพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วม หรือสถานการณ์ความไม่สงบตามแนวชายแดน ยังอยู่ระหว่างการพิจารณาว่าจะปรับราคาหรือไม่
4 ทำเลใจกลางเมืองทะลุวาละ 1 ล้าน
สำหรับพื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุด ยังคงกระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะ 4 ถนนหลัก ได้แก่ ถนนสีลม ถนนเพลินจิต ถนนพระราม 1 และถนนวิทยุ ซึ่งราคาประเมินมีแนวโน้มทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจากเป็นทำเลศักยภาพสูงและมีข้อมูลราคาตลาดรองรับอย่างชัดเจน
ขณะที่พื้นที่ราคาประเมินต่ำสุดในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นบริเวณคลองโล่ง–ชายทะเล เขตบางขุนเทียน อยู่ที่ประมาณ 500 บาทต่อตารางวา ส่วนพื้นที่ที่มีราคาประเมินต่ำสุดของประเทศคือ อำเภออมก๋อย จังหวัดเชียงใหม่ อยู่ที่ 25 บาทต่อตารางวา ซึ่งการประเมินรอบใหม่คาดว่าจะมีการปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน
เปิดช่องปรับระหว่างรอบได้
นายอัครุตม์กล่าวเพิ่มเติมว่า แม้ราคาประเมินจะประกาศใช้แล้ว แต่ยังสามารถปรับเปลี่ยนระหว่างรอบได้ หากพื้นที่ใดมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเป้าหมายคือให้ราคาประเมินช่วยสนับสนุนการกระตุ้นเศรษฐกิจ ควบคู่กับการรักษาเสถียรภาพ ไม่ให้เกิดความผันผวนมากเกินไป
เอกชนห่วงภาระภาษี-ค่าโอน
ด้านนายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย มองว่า การปรับราคาประเมินเป็นไปตามกลไกปกติที่ต้องทำทุก 4 ปี แต่การปรับในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว อาจส่งผลกระทบต่อทั้งภาคธุรกิจและประชาชน
โดยเฉพาะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่เพิ่มขึ้น หากภาครัฐยังคงมาตรการลดค่าธรรมเนียมในอัตรา 0.01% ต่อไป จะช่วยบรรเทาผลกระทบได้ในระดับหนึ่ง
จับตาเจ้าของที่ดินเร่งปรับพอร์ต
นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า หากราคาประเมินที่ดินปรับขึ้นเฉลี่ย 15% ราคาซื้อขายจริงในตลาดจะขยับขึ้นมากกว่านั้น โดยในทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ราคาซื้อขายอาจขยับขึ้นสู่ระดับ 3–4 ล้านบาทต่อตารางวา
ขณะที่พื้นที่นอกเมืองและปริมณฑลอาจปรับขึ้น 4–5 เท่า เมืองหลักต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น 2–3 เท่า และที่ดินเกษตรกรรมอาจขยับขึ้น 5–10 เท่า อย่างไรก็ตาม ด้วยภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังซบเซา คาดว่าจะเห็นเจ้าของที่ดินบางส่วนเลือกขาย ปล่อยเช่า หรือปรับการใช้ประโยชน์เป็นเกษตรกรรม เพื่อให้เข้าเกณฑ์ภาษีที่ต่ำลง และลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาว
อ้างอิงข่าวต้นฉบับ:
ประชาชาติธุรกิจ – ประเมินใหม่ที่ดินปรับพรวด 15% ดีเดย์ปี’70 สีลม-เพลินจิตแพงสุด
https://www.prachachat.net/property/news-1956431