โดย admin » 11 ก.พ. 2026 15:29
การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบของประเทศไทย กำลังพลิกโฉมตลาดที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ “บ้านพักผู้สูงอายุ” ที่วันนี้ไม่ได้เป็นเพียงตลาดเฉพาะกลุ่มอีกต่อไป แต่กลายเป็นหนึ่งในสมรภูมิหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ปี 2568 ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมีอัตราเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 90% โดยเฉพาะช่วงราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือเป็นเซกเมนต์ที่มีความต้องการหนาแน่นที่สุด ขณะที่ตลาดเพื่อขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท กลับเติบโตเร็วและมีขนาดใหญ่ที่สุดในระบบ
ประเทศไทยกำลังมุ่งสู่ Super Aged Society อย่างสมบูรณ์ในปี 2574 ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุไม่ใช่ “ทางเลือก” แต่เป็น “ความจำเป็น” รองรับโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
ผู้สูงอายุทะลุ 13.99 ล้านคน ดีมานด์ขับเคลื่อนด้วยโครงสร้างประชากร
ข้อมูลเดือนกันยายน 2568 ระบุว่า ประเทศไทยมีผู้สูงอายุ 13.99 ล้านคน คิดเป็น 21.3% ของประชากรทั้งประเทศ และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นแตะ 28% ภายในเวลาไม่ถึง 6 ปีข้างหน้า
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ดีมานด์อสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียว แต่ขับเคลื่อนด้วยปัจจัยด้านอายุขัยและโครงสร้างประชากร ซึ่งมีลักษณะต่อเนื่องและชัดเจนในระยะยาว
Nursing Home ซัพพลายลด แต่ตลาดฟื้นแรง
ปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุรวมมี 1,040 โครงการ เพิ่มขึ้น 4.4% แต่จำนวนยูนิตกลับลดลง 6.3% เหลือ 33,149 หน่วย สะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการ
ในกลุ่ม Nursing Home มี 944 โครงการ เพิ่มขึ้น 4.4% แต่จำนวนยูนิตลดลงถึง 25.7% เหลือ 17,349 หน่วย อย่างไรก็ตาม ตลาดกลับฟื้นตัวแรง อัตราเช่าเฉลี่ยพุ่งแตะ 81% และเติบโตเกือบทุกระดับราคา
เซกเมนต์ที่โดดเด่นที่สุดคือ ค่าเช่า 10,001-20,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นตลาดขนาดใหญ่ ดีมานด์แน่น และระดับราคายังเข้าถึงได้ ขณะที่กลุ่มลักชัวรีมากกว่า 100,000 บาทต่อเดือน ยังต้องยกระดับคุณภาพบริการสู่มาตรฐานใกล้เคียงโรงพยาบาลเพื่อรองรับลูกค้ากำลังซื้อสูง
Senior Residence เพื่อขาย ยอดโอนโตแรง
ตลาด Senior Residence เพื่อขายในปี 2568 มีซัพพลาย 8,235 หน่วย เพิ่มขึ้น 51.9% ขณะที่ยอดขายเพิ่มขึ้นถึง 69.1% อยู่ที่ 6,753 หน่วย อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 82% สะท้อนดีมานด์ที่แข็งแรง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ได้รับความนิยมสูงสุด ผู้สูงอายุรายได้ปานกลางตัดสินใจซื้อเร็ว หลายโครงการอาคารชุดในภูมิภาคที่สร้างเสร็จแล้วสามารถปรับเข้าตลาดนี้ได้สำเร็จ
ส่วนระดับราคา 3-7.5 ล้านบาท ถือเป็นตลาดคุณภาพ มีกำไรต่อหน่วยสูงกว่าแมส และได้รับแรงหนุนจากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง ขณะที่ตลาดบน 7.5-20 ล้านบาท เป็นเซกเมนต์เฉพาะทางที่ต้องมีองค์ประกอบด้านแพทย์ เวลเนส และบริการมาตรฐานโรงแรมระดับสูง จึงมีความเสี่ยงเชิงพัฒนาและต้นทุนมากกว่า
พฤติกรรมใหม่ “เช่าอยู่ก่อนซื้อจริง” ดันตลาดขาดแคลน
ภาพรวมที่ชัดเจนที่สุดในปีนี้ คือการเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้สูงอายุไทย
ปี 2568 ตลาดเช่าบ้านพักผู้สูงอายุมี 7,565 หน่วย เพิ่ม 15% แต่ดีมานด์เพิ่มถึง 25.8% อยู่ที่ 7,118 หน่วย ส่งผลให้อัตราเช่าเฉลี่ยทะลุ 94% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
เหตุผลหลักมาจากแนวคิดใหม่ของผู้สูงวัยที่ต้องการทดลองใช้บริการก่อนตัดสินใจซื้อ ลดภาระการถือครองสินทรัพย์ และไม่ต้องการเป็นภาระของครอบครัว ส่งผลให้ตลาดช่วงราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน โดยเฉพาะโครงการลักษณะหมู่บ้านผู้สูงอายุที่มีพื้นที่กิจกรรม ระบบดูแล และพยาบาล 24 ชั่วโมง กลายเป็นตลาดที่ขาดแคลนอย่างชัดเจน
บ้านผู้สูงอายุ ไม่ใช่เทรนด์ แต่คือโครงสร้างระยะยาว
ปี 2568 จึงถือเป็นปีแห่งจังหวะเปลี่ยนผ่านของตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ ดีมานด์เติบโตเร็ว ซัพพลายบางส่วนหดตัว และผู้ประกอบการเริ่มปรับกลยุทธ์เข้าสู่ตลาดที่มีความชัดเจนมากขึ้น
ตลาดนี้ไม่ใช่กระแสชั่วคราว แต่เป็นดีมานด์เชิงโครงสร้างของประเทศ ซึ่งมีความต่อเนื่องและเพิ่มขึ้นตามสัดส่วนประชากร
โจทย์สำคัญของผู้ประกอบการจากนี้ คือ
ออกแบบบริการให้ตอบโจทย์ชีวิตผู้สูงวัยจริง
ผสานสุขภาพ เวลเนส และไลฟ์สไตล์อย่างสมดุล
ควบคุมต้นทุนและรักษาคุณภาพในตลาดที่เติบโตเร็ว
ในวันที่ประเทศไทยมุ่งสู่ Super Aged Society บ้านพักผู้สูงอายุจึงไม่ได้เป็นเพียงอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่ง แต่กำลังก้าวสู่การเป็นโครงสร้างพื้นฐานใหม่ของสังคม และเป็นสนามแข่งขันเชิงยุทธศาสตร์ของภาคธุรกิจในทศวรรษข้างหน้าอย่างแท้จริง
การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบของประเทศไทย กำลังพลิกโฉมตลาดที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ “บ้านพักผู้สูงอายุ” ที่วันนี้ไม่ได้เป็นเพียงตลาดเฉพาะกลุ่มอีกต่อไป แต่กลายเป็นหนึ่งในสมรภูมิหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ปี 2568 ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมีอัตราเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 90% โดยเฉพาะช่วงราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือเป็นเซกเมนต์ที่มีความต้องการหนาแน่นที่สุด ขณะที่ตลาดเพื่อขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท กลับเติบโตเร็วและมีขนาดใหญ่ที่สุดในระบบ
ประเทศไทยกำลังมุ่งสู่ Super Aged Society อย่างสมบูรณ์ในปี 2574 ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุไม่ใช่ “ทางเลือก” แต่เป็น “ความจำเป็น” รองรับโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
[b]ผู้สูงอายุทะลุ 13.99 ล้านคน ดีมานด์ขับเคลื่อนด้วยโครงสร้างประชากร[/b]
ข้อมูลเดือนกันยายน 2568 ระบุว่า ประเทศไทยมีผู้สูงอายุ 13.99 ล้านคน คิดเป็น 21.3% ของประชากรทั้งประเทศ และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นแตะ 28% ภายในเวลาไม่ถึง 6 ปีข้างหน้า
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ดีมานด์อสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียว แต่ขับเคลื่อนด้วยปัจจัยด้านอายุขัยและโครงสร้างประชากร ซึ่งมีลักษณะต่อเนื่องและชัดเจนในระยะยาว
[b]Nursing Home ซัพพลายลด แต่ตลาดฟื้นแรง[/b]
ปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุรวมมี 1,040 โครงการ เพิ่มขึ้น 4.4% แต่จำนวนยูนิตกลับลดลง 6.3% เหลือ 33,149 หน่วย สะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการ
ในกลุ่ม Nursing Home มี 944 โครงการ เพิ่มขึ้น 4.4% แต่จำนวนยูนิตลดลงถึง 25.7% เหลือ 17,349 หน่วย อย่างไรก็ตาม ตลาดกลับฟื้นตัวแรง อัตราเช่าเฉลี่ยพุ่งแตะ 81% และเติบโตเกือบทุกระดับราคา
เซกเมนต์ที่โดดเด่นที่สุดคือ ค่าเช่า 10,001-20,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นตลาดขนาดใหญ่ ดีมานด์แน่น และระดับราคายังเข้าถึงได้ ขณะที่กลุ่มลักชัวรีมากกว่า 100,000 บาทต่อเดือน ยังต้องยกระดับคุณภาพบริการสู่มาตรฐานใกล้เคียงโรงพยาบาลเพื่อรองรับลูกค้ากำลังซื้อสูง
[b]Senior Residence เพื่อขาย ยอดโอนโตแรง[/b]
ตลาด Senior Residence เพื่อขายในปี 2568 มีซัพพลาย 8,235 หน่วย เพิ่มขึ้น 51.9% ขณะที่ยอดขายเพิ่มขึ้นถึง 69.1% อยู่ที่ 6,753 หน่วย อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 82% สะท้อนดีมานด์ที่แข็งแรง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ได้รับความนิยมสูงสุด ผู้สูงอายุรายได้ปานกลางตัดสินใจซื้อเร็ว หลายโครงการอาคารชุดในภูมิภาคที่สร้างเสร็จแล้วสามารถปรับเข้าตลาดนี้ได้สำเร็จ
ส่วนระดับราคา 3-7.5 ล้านบาท ถือเป็นตลาดคุณภาพ มีกำไรต่อหน่วยสูงกว่าแมส และได้รับแรงหนุนจากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง ขณะที่ตลาดบน 7.5-20 ล้านบาท เป็นเซกเมนต์เฉพาะทางที่ต้องมีองค์ประกอบด้านแพทย์ เวลเนส และบริการมาตรฐานโรงแรมระดับสูง จึงมีความเสี่ยงเชิงพัฒนาและต้นทุนมากกว่า
[b]พฤติกรรมใหม่ “เช่าอยู่ก่อนซื้อจริง” ดันตลาดขาดแคลน[/b]
ภาพรวมที่ชัดเจนที่สุดในปีนี้ คือการเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้สูงอายุไทย
ปี 2568 ตลาดเช่าบ้านพักผู้สูงอายุมี 7,565 หน่วย เพิ่ม 15% แต่ดีมานด์เพิ่มถึง 25.8% อยู่ที่ 7,118 หน่วย ส่งผลให้อัตราเช่าเฉลี่ยทะลุ 94% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
เหตุผลหลักมาจากแนวคิดใหม่ของผู้สูงวัยที่ต้องการทดลองใช้บริการก่อนตัดสินใจซื้อ ลดภาระการถือครองสินทรัพย์ และไม่ต้องการเป็นภาระของครอบครัว ส่งผลให้ตลาดช่วงราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน โดยเฉพาะโครงการลักษณะหมู่บ้านผู้สูงอายุที่มีพื้นที่กิจกรรม ระบบดูแล และพยาบาล 24 ชั่วโมง กลายเป็นตลาดที่ขาดแคลนอย่างชัดเจน
[b]บ้านผู้สูงอายุ ไม่ใช่เทรนด์ แต่คือโครงสร้างระยะยาว[/b]
ปี 2568 จึงถือเป็นปีแห่งจังหวะเปลี่ยนผ่านของตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ ดีมานด์เติบโตเร็ว ซัพพลายบางส่วนหดตัว และผู้ประกอบการเริ่มปรับกลยุทธ์เข้าสู่ตลาดที่มีความชัดเจนมากขึ้น
ตลาดนี้ไม่ใช่กระแสชั่วคราว แต่เป็นดีมานด์เชิงโครงสร้างของประเทศ ซึ่งมีความต่อเนื่องและเพิ่มขึ้นตามสัดส่วนประชากร
โจทย์สำคัญของผู้ประกอบการจากนี้ คือ
ออกแบบบริการให้ตอบโจทย์ชีวิตผู้สูงวัยจริง
ผสานสุขภาพ เวลเนส และไลฟ์สไตล์อย่างสมดุล
ควบคุมต้นทุนและรักษาคุณภาพในตลาดที่เติบโตเร็ว
ในวันที่ประเทศไทยมุ่งสู่ Super Aged Society บ้านพักผู้สูงอายุจึงไม่ได้เป็นเพียงอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่ง แต่กำลังก้าวสู่การเป็นโครงสร้างพื้นฐานใหม่ของสังคม และเป็นสนามแข่งขันเชิงยุทธศาสตร์ของภาคธุรกิจในทศวรรษข้างหน้าอย่างแท้จริง